马光远：房地产的调整给所有人上了一堂昂贵、惨烈的经济学课

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中国房地产从 2021 年开始的这一波调整，其实是一场非常昂贵、非常生动，也非常惨烈的经济学常识课。

在人类经济发展历史上，经济危机不断出现，周而复始，就像春夏秋冬一样。

经济本身是有周期的，至于怎样解决危机，人类慢慢积累下了很多经验。

比如说，在金融领域，经常会提到三句话。

一、大而不倒 在 2008 年全球金融危机爆发的时候，要不要救助华尔街巨头，当时存在巨大争论，但这个问题其实不需要争论。

因为在 1929 年大萧条时期，正是因为没有及时救助金融机构，引发了流动性紧缩，继而造成全球性通缩、经济衰退，最终诱发了第二次世界大战，留下了极其惨痛的教训。

自那以后，大家形成共识：即便部分企业、机构是风险的肇事者，也不能任由它轰然倒下。

一旦大型机构破产，整个社会都要为之承担巨额成本，这就是 “大而不倒”。

放到这一轮中国房地产调整当中，我们一直主张，大型开发商能救就要救，不能轻易让它倒掉。

这不是同情房企，更不是认为它们没有过错；

核心在于，一旦这类企业倒下，连锁引发的后果会十分严重。

以恒大为例：如果能够稳住，楼盘不会大幅贬值，不容易烂尾，债务链条也可以保持畅通。

这是一个基本事实，如果放任其无序崩塌，所有人都会跟着承受损失。

二、音乐不能停 第二个常识，叫作 “音乐不能停”。

经济运转，需要持续的氛围与循环。

什么是氛围？

就好比娱乐场所正常营业，舞池里有人跳舞，音乐持续播放，大家持续参与，各类问题才有机会在运转之中慢慢消化。

一旦音乐停下，局面立刻就会变得错综复杂。

这也是很多国家面对资产泡沫时的选择：监管往往会先保持一定容忍，等到泡沫发展到一定阶段再出手调控。

如果贸然强力刺破泡沫，相当于直接按下音乐的暂停键，各类潜藏风险会集中爆发。

所以，要让音乐不能停，鼓励消费场所、酒吧正常经营，保障大家正常消费、正常生活。

一旦这类经济活动停摆，整个经济循环就容易断裂。

经历过 2008 年金融危机之后，市场达成共识：雷曼兄弟本不该倒下。

人们事后反思，雷曼破产带来的代价实在太过沉重。

因此，危机之后，美联储与美国财政部采取了托底政策：既然危机由房地产泡沫引发，那就选择救助房地产。

大家可以看到，从 2008 年至今，美国房价整体持续上行；

资本市场同样表现强劲，纳斯达克涨幅六倍，标普上涨三倍，道琼斯涨幅两倍有余。

一旦经济循环戛然而止，将会催生难以估量的麻烦。

哪怕市场存在泡沫，也可以用时间换空间，这也是美国多次化解危机的思路。

三、政府充当最后贷款人 第三点，就是 “最后贷款人”。

1929 年大萧条过后，经济学界不断反思：如果再次遭遇同类危机，如何避免全球经济深度衰退，避免再次出现世界大战这样的悲剧？

答案是，需要有一个主体站出来安抚市场，告诉大家不必恐慌，呼吁民众不要前往银行挤兑、集中取现，并且承诺资金可以正常兑付。

这个主体，只能是国家。

在经济全球化之后，国际货币基金组织、世界银行这类国际机构，同样会承担类似职能，充当最后贷款人，稳定市场情绪，向市场承诺由其承担兜底责任。

从经济学上来说，经济秩序的稳定属于公共产品，维护稳定天然是政府的职责，而维持稳定本身就需要付出成本。

当市场陷入普遍恐慌时，政府应当主动站出来表态，这是它的责任。

如果政府做出承诺，全力避免楼盘烂尾，给出明确的兜底预期，房地产市场的悲观预期就有望扭转。

总而言之，这一轮房地产调整，给所有人上了一堂教训深刻的课：坚持大而不倒；

保持经济循环，音乐不能停，以时间换空间；

政府做好最后贷款人，提振市场信心。

只要有政府在背后托底，市场才有稳住的根基。

我不知道国内有多少人，真正读懂了这几条基础的经济学常识。

特别

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